علیرضا خسروشاهی

چرا قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ با فاصله بسیار زیادی از اکثر شهرهای جهان بالاتر است؟ این پرسش هزار پاسخ غلط دارد و یک پاسخ درست که متاسفانه هزار پاسخ غلط همواره تکرار و آن پاسخ درست همیشه بایکوت می‌شود.

البته این چیزی است که ذی‌نفعان موج‌سواری روی تورم مسکن به آن علاقه‌مند هستند و تریبون‌های جمعی را با اطلاعات گمراه‌کننده به جهت دلخواه خود سوق می‌دهند.

داستان این است که ذی‌نفعان مسکن نجومی همواره تلاش کرده‌اند تورم مسکن در ایران همیشه در سطحی بالاتر از تورم سایر کالاها و خدمات قرار گیرد و احتکار و کنز ملک هیچ‌گونه هزینه‌ای دربرنداشته باشد. هر زمان هم که شوک مسکن باعث ابراز نگرانی صاحب‌نظران شده است، بلندگوهای ذی‌نفعان به سرعت به میدان آمده‌اند که شوک مسکن می‌تواند ضربه‌گیر تورم باشد. البته این استدلال‌های بی‌پایه همواره مورد قبول اهل سیاست هم بوده است؛ چراکه در کوتاه‌مدت می‌توان نشانه‌هایی از درستی این ادعا آورد؛ اما در میان‌مدت و بلندمدت می‌توان با شواهد و آمار ثابت کرد که این بزرگ‌ترین دروغ اقتصادی ایران در نیم قرن اخیر بوده است.

ذی‌نفعان گران‌سازی ملک از نیم قرن پیش به این دلیل علاقه‌مند به «مسکن گران همراه با تثبیت نرخ ارز» شدند که از نیمه دهه ۵۰ به عینه دیدند این سیاست توانمندی معجزه‌آسایی برای تبدیل ملکی در بدترین نقطه پایتخت به ملکی مرغوب در لس‌آنجلس آمریکا ایجاد می‌کند. از همان سال‌ها همه جوسازی‌ها و جریان‌سازی‌های خبری برای هدایت سیاست‌گذاری اقتصادی در جهت ایجاد این خروجی بوده است و ناگفته پیداست بیشترین تبدیل ملک داخلی به املاک خارجی توسط ذی‌نفعان این سیاست‌گذاری انجام شده است.

در این میان، نحوه استفاده از دلارهای نفتی هم بیشترین کمک را به این سیاست کرده است. تزریق درآمدهای نفتی به بودجه از همان شوک اول نفتی در دهه پنجاه الگوی دهه‌های بعدی شد و نتیجه محتوم این سیاست، بیماری هلندی بود که ثروتمند شدن به ارز خارجی را بدون هیچ تلاشی نصیب سفته‌بازان ملکی می‌کرد. از همان موقع، شیرینی چند برابر شدن قیمت ملک با ابزار تنظیم بازار یعنی «هدایت افزایش قیمت‌ها با اهرم دلارهای نفتی و دستورات تعزیراتی» به همه کالاها و دارایی‌های غیرملکی در دهان ذی‌نفعان مزه کرد و تا امروز این داستان ادامه یافته است.

اما این داستان یک ابزار مکمل هم داشته است که این مکمل هم همواره با پوستین وارونه معرفی می‌شود. درواقع، ابزاری که در تمام کشورهای توسعه‌یافته باعث می‌شود تا سرمایه‌گذاری روی دارایی ملکی هزینه داشته باشد؛ مالیات سالانه بر املاک است که در تمام کشورهای توسعه‌یافته حداقل در سطح یک درصد قیمت ملک با جدیت اعمال می‌شود و نه شوخی‌هایی مثل مالیات بر خانه خالی یا عایدی سرمایه. آنچه در ایران گفته نمی‌شود این است که با غفلت از مالیات سالانه بر املاک نه‌تنها خرید سفته‌بازانه روی ملک از هرگونه هزینه‌ای معاف می‌شود، بلکه با سیاست‌های  اقتصادی تورم‌ساز موجب منافع سرشار هم می‌شود. مالیات بر عایدی سرمایه که با هیاهوی بسیار همواره به نتیجه هیچ انجامیده است، قادر به مهار اشتهای سرمایه‌گذاری روی ملک نیست؛ چراکه اولا فقط موقع فروش قابل‌وصول است، ثانیا رشد قیمت ناشی از تورم را نمی‌تواند شامل شود و در هیچ جای جهان هم شامل نمی‌شود.

اما مالیات سالانه همه افزایش قیمت را در هر سال تحت اصابت مالیاتی قرار می دهد و ابزار بسیار موثرتری است. اگر طرفداران عدالت مالیاتی در ایران به شعار خود ایمان دارند، باید بدانند مطالبه «مالیات سالانه روی املاک» مهم‌ترین مطالبه عدالت‌خواهانه‌ای است که می‌توانند داشته باشند نه مطالبه مالیات بر عایدی سرمایه که احاله به محال است و اثر تعیین‌کننده چندانی ندارد یا مالیات بر خانه خالی که مالک دو آپارتمان ۵۰ متری را زیر ضرب مالیاتی می‌برد؛ ولی مالک پنت‌هاوس ۱۰۰ میلیاردی را از مالیات معاف نگه می‌دارد.