همشهری به بررسی مسکن پرداخته است: بازار مسکن بعد از ۴سال تورم مستمر و فزاینده، در وضعیتی قرار گرفته که رشد قیمت آن به‌مراتب کمتر از رشد تورم مصرف‌کننده است و حباب قیمتی آن به‌تدریج تخلیه می‌شود؛ اما تداوم این شرایط در سال جدید نیازمند تحقق شروطی است که اجرا نشدن آنها، احتمال بازگشت تنش قیمتی و رکود تورمی به این بازار را افزایش می‌دهد.

به گزارش همشهری، قیمت مسکن در شهر تهران از نیمه سال۱۳۹۶ وارد دوره صعودی شد و این وضعیت با شیب مقطعی اما تند تا اوایل سال۱۴۰۰ ادامه پیدا کرد به‌گونه‌ای که به‌طور میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از ۳.۶میلیون تومان در میانه سال۱۳۹۶ به بالای ۳۰میلیون تومان در انتهای سال۱۳۹۹ رسید؛ اما در ادامه از اوایل سال۱۴۰۰ با تعدیل انتظارات تورمی و ورود بازار به فاز انتظار برای تعیین تکلیف برجام، عملا شیب تورم مسکن به کمتر از شیب تورم مصرف‌کننده رسید و به‌نوعی هر ماه بخشی از تورم افسارگسیخته سال‌های قبل را از دست داد.

نگاه مسکن به اقتصاد کلان

مسکن در ایران به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای که به پناهگاه سنتی سرمایه نیز تبدیل شده، به‌شدت متأثر از تحولات کلان اقتصاد و تغییر انتظارات تورمی است و حفظ ثبات آن به مهار واقعی نرخ تورم، اصلاح رفتار مالی دولت، جبران کسری بودجه از محل‌های غیرتورمی، کمک به تولید مسکن شهری و همچنین سیاستگذاری کارشناسی برای خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی با ابزارهای مبتنی بر پس‌انداز نیاز دارد. در حقیقت، مسکن در اقتصاد ایران به‌واسطه استقبال قابل‌توجه صاحبان سرمایه، همواره در مقابل تحولات پایدار و حتمی اقتصاد کلان واکنش نشان می‌دهد و به‌دلیل همین واقع‌گرایی، چسبندگی قیمتی شدیدی نیز دارد. در این شرایط، هرگونه اصلاح پایدار در سازوکار بازار مسکن و تثبیت قیمت آن، مستقیما باید از مسیر اصلاح ساختار اقتصاد کلان پیگیری شود. در سال۱۴۰۱ دولت به‌دنبال کاهش نرخ تورم به محدوده ۲۴درصد است به‌گونه‌ای که میانگین تورم ماهانه در این سال از ۲درصد فراتر نرود. با توجه به اینکه در شرایط فعلی، تورم بازار مسکن تقریبا معادل یک‌سوم تورم مصرف‌کننده است، درصورت تحقق تورم ۲۴درصدی در ۱۲ماه پیش‌رو، می‌توان انتظار داشت کل تورم بازار مسکن در این سال از ۱۰درصد نیز فراتر نرود.

البته هم کاهش تورم ۴۰درصدی فعلی تا محدوده ۲۴درصد و هم پیروی بازار مسکن از این اتفاق، منوط به تحقق انتظارات تورمی از محل احیای برجام و اصلاح رفتار مالی دولت است که عملا منجر به تقویت ارزش پول ملی می‌شود و رغبت سرمایه‌های ریالی برای رسوب در حوزه مسکن را کاهش می‌دهد. بدون برآورده شدن این شرط، تخلیه حباب قیمتی مسکن از محل رشد کمتر از نرخ تورم مصرف‌کننده نیز با چالش جدی مواجه خواهد بود.

تخمین قیمت مسکن با دلار

سنجش تحولات بازار مسکن براساس نرخ دلاری مسکن حاکی از این است که در ۱۰سال اخیر، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران تقریبا معادل ۱۲۰۰دلار بوده درحالی‌که این شاخص در ۲۵سال گذشته با احتساب ثبات نسبی بازار مسکن از سال ۷۵ تا ۸۵، از ۱۱۰۰دلار فراتر نمی‌رود. این شاخص نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن باوجود همبستگی شدید به قیمت دلار، رشد بیشتری را تجربه می‌کند و به‌عنوان نمونه، درحالی‌که متوسط تغییر قیمت سالانه دلار در ۲۵سال اخیر معادل ۱۷.۵درصد بوده، میزان رشد میانگین قیمت مسکن در این بازه زمانی به ۲۳.۲درصد رسیده است. به‌عبارت‌دیگر، مسکن در طول ۲۵سال گذشته، سالانه به‌طور میانگین ۵درصد بیش از دلار افزایش داشته است. براساس آمارهای بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در بهمن سال گذشته معادل ۳۳میلیون تومان بوده است. با فرض تغییر نکردن این قیمت تا ابتدای سال۱۴۰۱ و همچنین با توجه به قیمت حدود ۲۷هزار تومانی هر دلار در بازار آزاد تهران، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در ابتدای سال‌جاری به حدود ۱۲۳۰دلار می‌رسد که در مرز میانگین ۱۰ساله قرار دارد.

با توجه به این آمار و ارقام و با فرض اینکه میانگین قیمت مسکن در سال۱۴۰۱ در محدوده نرخ میانگین ۱۰سال اخیر یعنی ۱۲۰۰دلار به ازای هر مترمربع ثابت بماند، در طول سال۱۴۰۰ یا قیمت دلار باید حدود ۲.۵درصد افزایش پیدا کند یا میانگین قیمت مسکن تهران باید ۲.۵درصد کاهش پیدا کند و به معیار ۱۲۰۰دلار برسد. البته این رقم فقط خط میانگین قیمت دلاری مسکن است که به‌نوعی می‌تواند معیار ارزش‌سنجی قیمت واقعی مسکن محسوب شود وگرنه در ۱۰سال اخیر، قیمت مسکن در دامنه ۶۷۰ تا ۱۴۵۰دلاری در نوسان بوده و این شاخص به‌تبع قیمت‌گذاری دلار در بازار آزاد تغییر کرده است. یک نکته مهم در بازار مسکن این است که قیمت این کالای سرمایه‌ای، به‌دلیل ذات معاملات آن، از قیمت‌های هیجانی و دستور بازار ارز تبعیت چندانی نمی‌کند و به‌عنوان‌مثال، همانگونه که در تابستان۱۳۹۷ به قیمت ۲۰هزار تومانی دلار واکنش هیجانی نشان نداد، در ماه‌های اخیر نیز از افت نسبی قیمت دلار بانک مرکزی تبعیت نکرده است.