بررسی‌ها نشان می‌دهد طی ۳۰ سال اخیر قیمت زمین در تهران ۱۰۲۰ برابر شده درحالی که در همین مدت دلار در بازار آزاد و سکه ۱۶۰ و ۶۹۰ برابر شد.

 

به گزارش پایگاه خبری بورس پرس به نقل از فرهیختگان، این روزها مستاجران که 40 درصد از جمعیت را شامل می‌شوند، چندان حال و روز خوشی ندارند. در مناطق شهری 43 درصد و در تهران 50 درصد از هزینه‌های مستاجران مربوط به مسکن است. البته اعداد و ارقام غیرمتعارف بیش از اینها است. یکی از مواردی که مستقیم و غیرمستقیم در هزینه‌های خانوار اثر می‌گذارد، قیمت زمین است. زمین سهم 45 تا 65 درصدی را در هزینه تمام شده مسکن دارد.

ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار زمین، حکمفرما بودن سوداگری، زمین‌خواری، افزایش قیمت مسکن و به دنبال آن سهم بالای هزینه مسکن در هزینه‌های اساسی خانوار، افزایش هزینه‌های توسعه و اداره شهر(هزینه‌های خدمات شهری)، عدم توجیه اقتصادی سرمایه‌گذاری مولد در تولید و انحراف رفتار بنگاه‌ های تولیدی به سوداگری در زمین، افزایش رانت اقتصادی و شکاف طبقاتی، بروز تورم پلکانی، رشد قارچ‌گونه سکونت گاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای، ایجاد بافت‌های ناهمگون شهری و... همگی از مشکلاتی است که ریشه در نبود سیاست گذاری صحیح زمین شهری دارند.

نتایج مطالعات نشان می‌دهد برخلاف ایران در سطح جهان دولت‌ها حتی آنهایی که خط قرمز دخالت در بازار و قیمت‌ها دارند به بازار مسکن و اجاره و زمین که می‌رسند، قانونگذاری کرده و در قیمت‌ها دخالت می‌کنند و اجازه سفته‌بازی و دلالی در این بازارها را نمی‌دهند تا همچنان با این بازارها به‌عنوان کالای مصرفی و نه سرمایه‌ای باقی بمانند.

رشد 1000 برابری قیمت زمین طی 30 سال

طبق اطلاعات مرکز آمار، سال 72 قیمت زمین در تبریز 16100 تومان، ارومیه 13200 تومان، اردبیل 9800 تومان، اصفهان 20800 تومان، تهران 47 هزار تومان، مشهد 13200 تومان، اهواز 14400 تومان، زنجان 14100 تومان، شیراز 15700 تومان، قزوین 17200 تومان، قم 13300 تومان، کرمانشاه 12300 تومان، گرگان 10 هزار تومان، رشت 14 هزار تومان، ساری 12 هزار تومان، اراک 13900 تومان، همدان 12600 تومان و در یزد هم 9300 تومان بود.

این قیمت‌ها تابستان سال 1400 در تبریز به 5 میلیون تومان، ارومیه 2.7 میلیون تومان، اردبیل 2.6 میلیون تومان، اصفهان 7.1 میلیون تومان، تهران 47.9 میلیون تومان، مشهد ؛ اهواز و زنجان 3.4 میلیون تومان، شیراز 5.1 میلیون تومان، قزوین 3.9 میلیون تومان، قم 4.5 میلیون تومان، کرمانشاه 2.6 میلیون تومان، گرگان 1.8 میلیون تومان، رشت 2.3 میلیون تومان، ساری 2.8 میلیون تومان، اراک 4.3 میلیون تومان، همدان 2.5 میلیون تومان و در یزد به 2.5 میلیون تومان رسید.

به‌عبارتی در تهران نزدیک به 102 هزار درصد (معادل 1020 برابر)، اصفهان 34.7 هزار درصد (معادل 348 برابر)، قم 33.7 هزار درصد (339 برابر)، شیراز 32.4 هزار درصد (325 برابر)، اراک 30.6 هزار درصد (308 برابر)، تبریز 30.4 هزار درصد (305 برابر)، کرج 30.1 هزار درصد (302 برابر)، یزد 27.3 هزار درصد (274 برابر )، اردبیل 26 هزار درصد (263 برابر)، مشهد 25.4 هزار درصد (255 برابر)، زنجان 24 هزار درصد (242 برابر)، اهواز 24 هزار درصد (240 برابر)، قزوین 22.7 هزار درصد (229 برابر)، کرمانشاه 21.4 هزار درصد (215 برابر)، ارومیه 20.5 هزار درصد (207 برابر)، همدان 19.7 هزار درصد (199 برابر)، گرگان 17.7 هزار درصد (178 برابر) و رشت 16.5 هزار درصد (167 برابر) شده است. اینکه چرا قیمت زمین عمدتا در کلانشهرها و بطور ویژه در تهران رشد نجومی دارد، شاید در نگاه اول به ویژگی‌های زمین (محدودیت عرضه) و تقاضای زیاد برگردد.

دلیل تفاوت زیاد قیمت مسکن در تهران با کلانشهرها و شهرهای دیگر فشار عرضه و تقاضا در این شهر و محدودیت عرضه زمین است اما نگاهی به قیمت‌های زمین در یکی از کشورهای همسایه نشان می‌دهد قیمت‌ها در بازار زمین تهران بیش‌ ازحد عجیب و غریب و غیرعادی است. برای نمونه در شهر تهران طی تابستان 1400 قیمت هر مترمربع زمین مسکونی به 47.6 میلیون تومان رسید که این رقم با احتساب دلار آزاد در همان مقطع متری 1834 دلار بود.

این درحالی است که طی سه‌ماهه چهارم سال 2021 در ریاض عربستان قیمت دلاری هر مترمربع زمین مسکونی 638 دلار، جده متری 505 دلار، مکه مکرمه 377 دلار و در مدینه منوره 295 دلار بود. زمین هم همانند دیگر اقلام در ایران با تورم‌های بالا به قیمت‌های فعلی رسیده اما فاصله چشمگیر رشد قیمت زمین از رشد نرخ ارز و رشد قیمت سکه نشان می‌دهد زمین در ایران به‌واسطه سوداگری مسیر متفاوت‌تری را انتخاب کرده است.

بازدهی زمین بالاتر از دلار و سکه!

زمین مهم‌ترین دارایی حقیقی است که دارای چهار ویژگی عدم امکان جابجایی (ثبات فضایی)، ناهمگن بودن، غیرقابل جایگزین بودن، پایا و بادوام بودن از نظر فیزیکی است. سیاست گذاری زمین شهری را دولت مرکزی و محلی در سه بعد مالکیت، ارزش و کاربری زمین اتخاذ می‌کند تا بهره‌برداری بهینه از این منبع کمیاب اجتماعی محقق شود.

نبود سیاست‌های کنترلی در بازار زمین شهری، بازار مذکور را مستعد سوداگری و افزایش قیمت‌های پلکانی کرده و این بازار را به‌عنوان یک بازار رقیب در کنار بازارهای کلان اقتصاد مانند سهام، طلا و ارز و بخش‌های اصلی اقتصاد مانند صنعت و کشاورزی مطرح می‌کند. این امر به حرکت سرمایه‌ها به‌سمت زمین منجر شده و توازن بازارها را به نفع زمین تغییر داده است.

افزایش قیمت زمین منجر به انحراف رفتار بنگاه‌های اقتصادی هم شده و به جای آنکه با افزایش بهره‌وری و استفاده بهینه منابع به افزایش سود بنگاه بپردازند عملا با تخصیص درصدی از دارایی‌ها به زمین و مسکن، سوءمدیریت‌ها را با افزایش قیمت زمین جبران می‌کنند. عدم سیاست گذاری صحیح در بازار زمین و مسکن سبب افزایش قیمت زمین می‌شود. این افزایش به تناسب در گروه‌های سه‌گانه مسکن، کالا و خدمات اثر گذاشته و به افزایش شاخص قیمت در یکایک گروه‌های فوق می‌انجامد.

اما مقایسه قیمت زمین با سایر دارایی‌ها و بازارهای مالی نشان می‌دهد طی 30 سال اخیر قیمت زمین درحالی در 20 شهر منتخب بطور میانگین 240برابر شده که این میزان در تهران بیش از 1000 برابر شده است. در همین مدت دلار در بازار آزاد 160 برابر و سکه نیز 690 برابر شده است. نرخ دلار با رشد 145 برابری از 180 تومان در سال 72 به 26 هزار و 19تومان و سکه از 16.5 هزار تومان به 11.3 میلیون تومان در تابستان 1400 رسید. این بازدهی بالاتر در نبود ابزارهای تنظیم‌گر و رها شدن بازار زمین از سوی دولت، موجب جذابیت برای تقاضاهای سرمایه‌ای شده است.