مهدی پورمهر*

بخش مسکن یکی از راهبردی‌ترین بخش‌ها در اقتصاد ایران محسوب شده و به دلیل ارتباط حداکثری با سایر بخش‌ها و فعالیت‌ها، بیشترین نقش را در سیکل (دوره رونق یا رکود) اقتصادی دارد.علاوه بر اینکه صنعت ساختمان دارای بیشینه ارتباط پیشین در اقتصاد است، خود نیز از بازارهای مختلف تاثیر می‌پذیرد، که از آن جمله می‌توان به بازارهای نفت، پول و سرمایه اشاره کرد.

از طرفی دولت‌های مختلف نیز از بخش مسکن به عنوان مولفه پیروزی در انتخابات استفاده می‌کنند، با توجه به اینکه خانه‌دار شدن یکی از مولفه‌های مهم رفاه محسوب می‌‌شود لذا توجه به اینکه موضوع جز لاینفک شعارهای دولت به حساب می‌آید اما تسهیل در خانه‌دار شدن مردم مستلزم تحقق سه شاخصه مهم شامل افزایش عرضه مسکن، کاهش قیمت مسکن، افزایش قدرت خرید متقاضیان است که مورد اول عامل رکودزا در بخش مسکن بوده و موارد دوم و سوم (تسهیل در خرید مسکن) در میان مدت نیز از موجب تعمیق رکود می‌شود.

بنابراین دولت‌ها بایستی با احتیاط در بخش مسکن ورود کنند. به هر حال دولت یازدهم آگاهانه و با ترفندهای مختلف به رکود دامن زده و قصد دارد به آرامی رونق را به این بخش بازگرداند.قصد دولت خروج بخش مسکن از رکود بدون افزایش قیمت است چرا که افزایش جهش‌گونه قیمت در بخش مسکن تورم را در اقتصاد افزایش خواهد داد و تمام تلاش بانک مرکزی و دولت را در جهت کنترل تورم از بین خواهد برد.

یکی از تلاش‌های مهم دولت در افزایش قدرت خرید مسکن، کاهش نرخ سودهای بانکی بود که از ابتدای سال 1394 از 22 درصد به 20 درصد کاهش داد و در انتهای سال گذشته این نرخ را به 18 درصد رساند که این امر موجب کاهش قیمت تمام شده پول در نظام بانکی شده و نرخ سود تسهیلات نیز کاهش یافت. این اقدام علاوه بر اینکه انگیزه سرمایه‌گذاری صاحبان منابع در بانک‌ها را کاهش می‌دهد و سرمایه‌گذاری در بخش عرضه مسکن را افزایش می‌دهد از طرف دیگر موجب افزایش قدرت خرید و تقاضای موثر در بخش مسکن می‌شود، که پیش‌بینی می‌شود کاهش نرخ سودهای بانکی در میان مدت (نیمه دوم سال جاری) اثر خود را در بازار مسکن بگذارد لذا در نیمه اول اثری در این بازار نخواهد داشت.

لازم به ذکر است که بانک مرکزی نرخ سود تسهیلات مسکن را با یک درصد کاهش به 13 درصد رسانده و طبق مصوبه شورای پول و اعتبار از محل صندوق پس‌انداز مسکن، تسهیلات خرید مسکن دو برابر شد به گونه‌ای که مبالغ آن از 80 به 160 میلیون ، از 60 به 120 میلیون و از 40 به 80 میلیون تومان افزایش یافت، همچنین در طرح دوم، مبالغ تسهیلات مسکن از طریق خرید اوراق حق تقدم از 60 به 100 میلیون، 50 به 80 میلیون و 40 به 60 میلیون تومان افزایش یافت.

اما نکته مهم و اساسی که وجود دارد این است که این تسهیلات، اقشار با درآمد متوسط را هدف قرار داده است درحالی که با توجه به اقساط بالای این تسهیلات (در حدود یک میلیون و 900 هزار تومان برای تهران) تبعاً افراد یا قادر به پرداخت آن نخواهند بود و یا به سختی پرداخت خواهند کرد. موضوع دیگری که ضعف این طرح را بیشتر نمایان می‌کند این است که مبلغ تسهیلات می‌تواند در حدود 50 درصد از ارزش ملک را تامین کند که مابقی آن برعهده اشخاص است. 

گفتنی است؛ به استناد گزارشات منابع بین‌المللی، ایرانی‌ها از نظر توان مالی خرید خانه، بین ١٢٢ کشور جهان رتبه ١٠٧ را از آن خود کرده‌اند.
اما علاوه بر عوامل داخلی که در بخش مسکن اثرگذار است، عوامل خارجی مانند افزایش یا کاهش درآمدهای نفتی و بهبود روابط خارجی نیز تاثیرگذار است. در سال گذشته که برجام به توافق رسید ورود سرمایه‌گذاران خارجی به ایران افزایش یافت اما عدم اجرای کامل برجام توسط طرف غربی و تحریم‌های مجدد ایران به بهانه‌های مختلف، اثرگذاری برجام بر اقتصاد کشور را نه تنها کاهش داد بلکه موجب انتقال تحریک بازار به آینده شد.

بنابراین نمی‌توان به عامل لغو تحریم به عنوان عامل اثرگذار در بازار مسکن اشاره کرد چرا که تحریم‌های علیه ایران کاهش نیافته بلکه شکل و ماهیت آن تغییر کرده است.اما دومین عامل خارجی موثر در بازار مسکن، تغییرات قیمت جهانی نفت است. درآمدهای نفتی ایران با رشد شاخص قیمت مسکن ارتباط معناداری دارد. لذا باتوجه به کاهش قیمت جهانی نفت و عدم افزایش درآمدهای نفتی، احتمال بروز بیماری هلندی و حباب قیمت در بازار مسکن در سال جاری وجود ندارد.


در خصوص رشد اقتصادی پیش‌بینی شده 5.5‌درصدی در سال جاری برای اقتصاد کشور باید به این نکته اشاره کرد که به دلیل ارتباط پیشین بخش مسکن در اقتصاد، این بخش محرک اقتصاد بوده و بخش عمده رشد اقتصاد مربوط به تحریک بخش مسکن خواهد بود لذا به دلیل عدم تحرک قابل توجه در این بخش، تحقق رشد اقتصادی 5.5‌درصدی صورت نخواهد گرفت. یکی‌دیگر از عوامل عدم تحریک در بخش مسکن، تاخیر در تصویب بودجه سال 1395 است که این امر اقدام و تصمیم‌گیری عاملان اقتصادی را به تعویق انداخته و نااطمینانی را افزایش می‌دهد بنابراین سهم تحقق رشد 5.5‌درصدی در سال جاری کاهش می‌یابد.

در جمع‌بندی مطالب فوق می‌توان گفت که رکود نسبی در بخش مسکن به دلیل عدم تقاضای موثر در شش ماهه اول سال جاری ادامه خواهد یافت و قیمت‌ها نیز افزایش نمی‌یابد، اما در شش‌ماهه دوم سال باید منتظر اقدامات و سیاست‌های دولت و همچنین عوامل اثرگذار خارجی بر بخش مسکن بود.

* دکترای اقتصاد مالی