نظام بانکی کشور برای سومین بار در 15 ماه گذشتهبه صورت تفاهمی تصمیم به کاهش نرخ سودسپرده‌ها تا سطح 15 درصد گرفت. به طور طبیعیانتظار می‌رود کاهش این نرخ اگر از سوی شبکهبانکی رعایت شود بازتاب‌های مختلفی در سایربخش‌های اقتصادی به‌وجود آورد. در میان سایربخش‌های اقتصادی، حوزه مسکن بیش از دیگربخش‌ها مستعد تاثیر‌پذیری از این تصمیم عنوانمی‌شود. این استعداد به گونه‌ای است که برخی چهره‌های اقتصادی و حتی سیاستگذاران اقتصادی کشور امیددارند کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی بتواند به رونق معاملاتی بخش مسکن کمک کند. سنجش امید بستهشده به این تصمیم را می‌توان از دو زاویه بررسی کرد: نخست ریشه‌ها و عللی که منجر به کاهش نرخ سودسپرده‌ها شد و دوم سنجش اثر نرخ سود بانکی بر بخش مسکن.

 ریشه‌های کاهش نرخ سود: به نظر می‌رسد یکی از دلایل تلاش سیاستگذاران برای کاهش نرخ سود سپرده‌هایبانکی کاهش نرخ تورم است. با وجود آنکه نرخ تورم یکی از پایین‌ترین سطوح خود در سال‌های اخیر را تجربهمی‌کند، اما نرخ سود بانکی هماهنگ با این متغیر کاهش پیدا نکرده است. حتی این کاهش نرخ مطابق انتظارسیاستگذار نیز بوده است. در حال حاضر فاصله نرخ سود اسمی 15‌درصدی با نرخ تورم حداقل پنج واحددرصد است. این میزان فاصله هم‌اکنون نیز یک رکورد از نظر سیاستگذار در بین دیگر کشورها به حسابمی‌آید. این در حالی است که پیش از این بازدهی نرخ‌های عنوان‌شده منهای نرخ تورم حداقل هشت درصدبوده است. این بازدهی بالا موجب شد سیاستگذار تلاش کند از مسیرهای مختلف اقدام به متعادل‌سازی نرخسود بانکی کند. باور سیاستگذار این است که متعادل‌سازی نرخ سود بانکی می‌تواند در جذابیت‌بخشی دیگر‌بازارها موثر باشد. اما فارغ از آنکه دلایل چسبندگی نرخ سود بانکی چیست و آیا روش سیاستگذار در کاهشنرخ سود قابل دفاع است یا خیر؟، یک فرض را باید به بوته آزمون گذاشت؛ با کاهش نرخ سود بانکی رونقمعاملاتی در بخش مسکن ایجاد می‌شود؟

 

سود بانکی و تحقیقات صورت‌گرفته: یکی از روش‌های پاسخ به این سوال نگاهی به پیشینه‌های تحقیقاتیاست. اما از آن جهت که وضعیت کنونی برای اقتصاد ایران نادر به حساب می‌آید کمتر محققی به مطالعهکاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن پرداخته است. معدود تحقیقاتی که در ایران انجام شده است اثر افزایشنرخ سود بانکی را بر قیمت مسکن بررسی کرده‌اند. به استناد این تحقیقات، اثر افزایش در نرخ‌های سودحقیقی سپرده‌های بانکی بر قیمـت مسـکن به دو اثر کوتاه‌مدت و بلندمدت قابل تقسیم‌بندی است. تحقیقاتانجام‌شده نشان می‌دهد در بازه کوتاه‌مدت (که حدود یک سـال بـه طول می‌انجامد) افزایش نرخ‌های سود درشبکه بانکی موجب کـاهش نـرخ رشـد قیمـت مسـکن می‌شود، اما سرعت این روند قابل مقایسه با روندبلندمدت نیست. در واقع اگر نرخ سود بانکی برای یک دوره بلندمدت بازدهی جذابی داشته باشد سرعتکاهش قیمت مسکن تشدید می‌شود. به بیانی دیگر در بلند‌مدت سهم و قدرت توضیح‌دهندگی تغییراتقیمت مسکن بیش از بازه کوتاه‌مدت است.

 

اگــر قصـد تفســیر ایــن یافتـه را داشــته باشــیم، شــاید بتــوان آن را بــه انتظــارات پس‌اندازکنندگان ارتباط داد.وقتی یک افزایش در نرخ سود حقیقی سپرده‌ها بـه عنـوان یک دارایی جایگزین مسکن به وجود می‌آید، درحقیقت برای پس‌اندازکنندگان، بـازدهی سپرده‌های بانکی به عنوان یـک دارایـی رقیـب مسـکن افـزایش می‌یابد.با افزایش جذابیت سپرده‌گذاری تمایل به این رفتار از سوی مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران افزایش می‌یابداما سطح جابه‌جایی از بازارهایی که قدرت نقد‌شوندگی پایین‌تری دارند به بازاری که لازمه آن دارایی نقد استزمانبر است. بنابراین تبدیل دارایی به پول نقد در کوتاه‌مدت نمی‌تواند به سرعت رشد سپرده‌ها را رقم زند. درکنار زمانبر بودن جابه‌جایی تعدیل انتظارات نیز یکی از عوامل کند بودن این روند در کوتاه‌مدت است. اما درصورت ماندگاری جذابیت در بازار پول، تقاضا برای سپرده‌گذاری در بانک‌ها بالا می‌رود. با افزایش تقاضا دراین بخش طبیعتاً تقاضا در دیگر بازارها کاهش می‌یابد و انتظار می‌رود بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنینباشد. در نتیجه کاهش تقاضا در بازار مسکن، رشد قیمت نیز بـه تبع آن کاهش پیدا می‌کند.

شاید به واسطه همین تحقیقات نیز باشد که برخی سیاستگذاران معتقدند در حال حاضر که بازدهی نرخ سودسپرده‌های بانکی به طور بی‌سابقه‌ای مثبت است اگر روند کاهشی طی شود نتیجه نیز معکوس یافته‌هایتحقیقاتی مورد اشاره است. به بیان دیگر، با کاهش نرخ‌های سـود سپرده‌های بـانکی جذابیت مسکن افزایشمی‌یابد و تقاضا برای آن احتمالاً بالا می‌رود.

 

کاهش نرخ سود و مقطع کنونی: اگر یافته‌های تحقیق‌های گذشته قابل تعمیم به شرایط کنونی باشد شاید فرضسیاستگذاران را بتوان صادق دانست. اما در مقطع کنونی این فرض کماکان با ملاحظاتی روبه‌رو است. اولینملاحظه به فاصله نرخ سود سپرده با نرخ تورم با وجود کاهش داوطلبانه بازمی‌گردد. هم‌اکنون فاصله نرخ تورمو حداقل نرخ سود سپرده اعلام‌شده حداقل پنج درصد است. بنابراین بازار پول کماکان جذابیت دارد.

 

از سوی دیگر وضعیت بازار مسکن به گونه‌ای است که نمی‌توان نرخ سود را به تنهایی متغیر مسلط بر آنتحلیل کرد. نرخ سود بانکی یکی از عوامل اثر‌گذار بر بخش مسکن است اما علت تامه وضعیت کنونی در اینبخش نیست. پس تحریک بازار مسکن از این مسیر حد مشخصی دارد و انتظار فوق‌العاده داشتن از آن به نظرحرکت در فضای تخیل است.

بررسی کلی وضعیت بخش مسکن در چند سال گذشته نشان می‌دهد که این بخش از نیمه سال 92 در رکود بهسر برده است. مطابق الگوی جهانی، بخش مسکن سیکل دوره‌ای رونق و رکود را تجربه می‌کند اما در ایران بهدلیل حضور نرخ تورم بالا شدت این سیکل‌ها متفاوت است. به همین دلیل در زمان رونق تکانه‌های قیمتیشدید و دوره افت معمولاً طولانی‌تر از دوره‌های مشابه در دیگر نمونه‌های بیرونی بوده است. در حال حاضرنیز رکود رخ‌داده در بخش مسکن معلول دلایل مختلفی است که در کنار نرخ سود بالا می‌توانند وضعیتکنونی را توضیح دهند.

 

از این زاویه گرچه می‌توان امید داشت کاهش نرخ سود بانکی به رونق بخش مسکن کمک کند اما به نظرنمی‌رسد میزان و قدرت این کمک به اندازه‌ای بزرگ باشد که مقصود سیاستگذار حاصل شود. منظور از مقصودسیاستگذار اثر‌گذاری بالای این بخش بر رشد اقتصادی است. سیاستگذار تصور دارد که با تحرک معاملاتبخش مسکن اشتغال و رشد اقتصادی در سال جاری وضعیتی به مراتب مطلوب‌تر از سال‌های گذشته دارد وحتی می‌تواند عدد نرخ رشد را به صورت قابل ملاحظه‌ای در مقایسه با قبل تغییر دهد. اما درجه تطبیق اینتصور با واقعیت‌های اقتصادی امسال جای تردید دارد. بازار مسکن به احتمال زیاد در نیمه دوم سال از رونقغیر‌تورمی برخوردار خواهد بود اما این رونق به صورت نرم رویت خواهد شد. دلیل آن را هم می‌توان زمانبربودن رفع آثار تحریم‌ها و نزدیک بودن برخی سیکل‌های سیاسی عنوان کرد. در کنار آن سرمایه‌گذاری قابلملاحظه نظام بانکی و سایر شرکت‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن لوکس و سرمایه‌گذاری در طرح مسکنمهر، حجم زیادی از منابع را در این بخش درگیر کرده است. با توجه به سرمایه‌گذاری بیش از اندازه سال‌هایگذشته در بخش مسکن در کنار قاعده تقاضا در این بازار و ساختار جمعیتی کشور افزایش شدید تقاضا را بااگر و اماهای زیادی روبه‌رو کرده است.

 

نرخ سود تسهیلات و یک ملاحظه: در کنار بررسی نرخ سود سپرده و کاهش آن خبر دیگری که قابل تامل بودکاهش نرخ سود تسهیلات صندوق یکم بود. ظاهراً برخی از کارشناسان و سیاستگذاران با هدف تکمیل رونقبخش مسکن کاهش نرخ سود تسهیلات را نیز توصیه می‌کنند. از این‌رو این سیاست نیز برای تسهیلات‌دهیدر بازار مسکن دنبال می‌شود. اما نکته‌ای که حتماً سیاستگذاران باید مد نظر قرار دهند پیچیدگی‌های تنظیمنرخ سود تسهیلات بلندمدت با روند نرخ تورمی در ایران است. در اقتصاد ایران روند تورمی کاملاً نوسانیبوده است. بنابراین مبنای نرخ تسهیلات به‌جای تکیه بر روند کنونی باید بر اساس رصد وضعیت در آیندهصورت گیرد. در وضعیت کنونی تنظیم نرخ‌های سود تسهیلات با شرایط بلندمدت بسیار پیچیده است. درجهاین پیچیدگی با سهمیه‌بندی اعتبارات شدت بیشتری خواهد داشت. بنابراین در تنظیم نرخ سود تسهیلاتباید به روندهای تورمی با دقت و ظرافت بیشتری توجه کرد. اگر برنامه‌ریزی و محاسبه این نرخ به شکلصحیح و اصولی انجام نشود می‌تواند در آینده منشأ اختلافات جدی باشد. از این‌رو در مواجهه با خط زمانیکاهش نرخ سود تسهیلات و میزان کاهش آن باید به صورت محافظه‌کارانه‌تری برخورد کرد.